EL RINCÓN DE SWAN: – Las trampas de comprar una propiedad rústica española

Hay muchos profesionales inmobiliarios en España que hacen un excelente trabajo al retocar los considerables riesgos asociados con la compra de propiedades rústicas. Claramente, las regulaciones de planificación en cualquier país deben cumplirse y el no hacerlo siempre tendrá consecuencias costosas.

España no es una excepción a esta regla general. Los atractivos de comprar una propiedad rústica a buen precio son obvios para todos, pero debe armarse con información detallada sobre las legalidades de la propiedad de un profesional independiente antes de dar el paso. Dar algunos pasos sencillos podría suponer la gran diferencia para disfrutar de su tiempo en España.

Las propiedades rústicas totalmente legales en España son la excepción y no la norma. Es deber del comprador hacer las averiguaciones adecuadas sobre la naturaleza de la propiedad que está comprando.

El problema es que hay algunos agentes inmobiliarios sin escrúpulos que confían en una práctica aguda para conseguir que sus negocios se salgan de la línea. Dichos agentes respaldarán su enfoque de “Nada de qué preocuparse … nada que ver aquí …” con cláusulas contractuales abusivas que indiquen que el comprador conoce el estado rústico de la propiedad y acepta las características urbanísticas, judiciales y físicas de la propiedad.

Claramente, tales cláusulas imponen grandes limitaciones a los compradores que regresan una vez que finalmente descubren las verdaderas ramificaciones legales de que su propiedad es “rústica”.

La tierra rústica no se divide en zonas para fines residenciales, sino que se divide en zonas para agricultura, silvicultura, reservas naturales, llanuras aluviales, etc. También se conoce como tierra no urbanizable o «Suelo No Urbanizable».

Comprar una casa en un terreno rústico expondrá inmediatamente al comprador a una serie de riesgos que deben ser explorados por un profesional legal independiente y completamente comprendidos por el comprador antes de celebrar el contrato de compra. Debe entenderse que, como propietario de una propiedad rústica, simplemente no se le otorgarán las mismas protecciones que se otorgan a los propietarios de propiedades urbanas.

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“Cuidado con los grandes escollos de la propiedad rural”, advierte Martin Hayes

La mayoría de las viviendas típicas construidas en terrenos rústicos con un tamaño de parcela de menos de 10,000m2 se han construido ilegalmente o sin permiso de construcción. En 2014 se aprobó una estricta legislación que aumentó de cuatro a quince años el plazo reglamentario de los ayuntamientos para emprender acciones disciplinarias contra las construcciones ilegales. Ese límite de tiempo no se aplica a las tierras rústicas protegidas. Las acciones disciplinarias pueden resultar en una multa considerable o una orden de demolición.

En el caso de que la finca rústica haya sido terminada por el número de años requerido que resulte en la “prohibición legal” del ayuntamiento de abrir un procedimiento disciplinario, la propiedad no se legalizará sino que quedará fuera del régimen urbanístico aplicable (“fuera de ordenación ”).

En el caso de que el Ayuntamiento decida Urbanizar la zona cambiando el estado de la propiedad de rústico a urbano, los costes de urbanización correrán a cargo de los propietarios de las propiedades afectadas. No es atípico que los costes de urbanización oscilen entre 20.000 € y 60.000 € o más, según el tamaño de la parcela y la extensión de las obras de consolidación necesarias.

Los sistemas de facilidades de pago pueden o no ser implementados por el ayuntamiento local. La ventaja es que el valor de la propiedad aumentará, pero siempre existe el riesgo de tener que ceder parte de la propiedad para permitir la infraestructura obligatoria y las áreas verdes.

Aparte de lo anterior, las propiedades rústicas están más expuestas a estar sujetas a órdenes de compra obligatorias en el caso, por ejemplo, de que se planifiquen obras de infraestructura o públicas para la zona.

Las propiedades que están “fuera de ordenación” también están sujetas a ciertas restricciones, principalmente que las únicas obras permitidas son para mantener la estructura existente. No se otorgarán permisos de planificación ni licencias de ningún tipo mientras persista este estado.

Además, dichas propiedades generalmente no serán elegibles para un certificado de vivienda, lo que significa que si se corta la conexión eléctrica, puede ser imposible volver a conectarla.

Los bancos son cada vez más cautelosos a la hora de otorgar hipotecas sobre propiedades rústicas. Esto puede tener el efecto de hacer que la propiedad sea más difícil de vender en ciertas condiciones de mercado, por lo que podría afectar negativamente el valor de reventa de la propiedad.

Con estas propiedades, existen dudas sobre si las compañías de seguros pagarán en caso de destrucción total de la propiedad en caso de incendio u otro evento devastador. Asimismo, el ayuntamiento local puede prohibir la reconstrucción de dichas propiedades.

Cada comprador tendrá su propio conjunto de circunstancias personales y perfil de riesgo que determinarán si pueden o no absorber los riesgos asociados con la compra de una propiedad rústica. En todos los casos, es fundamental que se lleve a cabo una investigación cuidadosa y completa de la propiedad rústica de forma independiente para que la compra proceda sobre la base de una decisión plenamente informada.

Si necesita asistencia legal en inglés, comuníquese directamente con Martin Hayes.

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